北斗观察网 | 房价“腰斩”，“环京第一镇”为何楼市神话破灭？

　　2018年9月24日，横跨通州与燕郊的潮白河大桥工程已进入收尾阶段。中新社发 胡庆明 摄

　　文/庞无忌

　　有一个地方，最近4年，房价一直持续往下。如果从2017年3月份的高点算起，大量楼盘价格都“腰斩”甚至“膝斩”了。

　　因为房子而上演的各种离奇故事在这里更是层出不穷。从“房子免费送”到“断供”再到炒房客大溃退……近期这里的楼市频繁被刷上网络热搜。

　　这个地方就是曾经炒房客的“乐园”，与北京副中心通州仅一河之隔的河北省廊坊市三河市燕郊镇。

　　燕郊楼市究竟发生了什么？

　　四年来，房价“腰斩”

　　燕郊曾经是炒房客的“乐园”。因为跟北京市中心距离只有30多公里，燕郊成为很多“北漂”买房落脚的第一站，被称为“环京第一镇”。

　　2012年时，燕郊的楼盘均价每平方米仅七八千元；20多公里外的北京东四环，二手房价已经达到每平方米4万-5万元，如果没有“房票”（有北京户口或者5年社保）还买不到。巨大的价差，让燕郊的吸引力大增，在北京工作，在燕郊生活，成为不少人的选择。

　　盯紧这块“肥肉”的还有炒房客。不少人疯狂动用杠杆购买多套房，等待升值变现。需求疯狂上涨，让燕郊房价一路“开挂”，2017年的最高点，有些小区房子的单价已经超过每平方米4万元了。

　　2017年，一切疯狂戛然而止。燕郊所在的河北省三河市出台限购政策：“非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。”

　　要知道，会在燕郊买房的人大都在北京工作，他们既没有当地的社保，也很少有人为了买房专门落户在这里。没人接盘，房价自然大幅下跌。

　　贝壳研究院提供的统计数据显示，从2018年开始，燕郊的二手房均价就开始不断下跌，2018年跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。简单计算一下，相当于4年跌了43%，接近腰斩。

　　社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2020年底的时候就公布过一份各个城市距离当地最高房价的跌幅排行，其中燕郊所在的廊坊跌幅排在第一，房价相比2017年4月份的高点跌去46.9%。

　　2021年，廊坊还是处在跌幅榜前列，房价又跌去11.6%。如果简单叠加，廊坊距离最高点跌幅甚至接近60%。

　　断供、“白送”……房价下跌众生相

　　如果现在的房价已经低于买房时贷款的金额，甚至低于剩下的还款额，会怎么样？

　　有网友自曝，2017年以426万元的价格在燕郊买房，贷款近300万元，但现在房价跌到240万元。即便把卖掉房子，还欠银行40多万。这位购房者称，自己选择断供，但却由此付出巨大的代价。除了4年相当于给了170万元的“租金”外，断供之后，还要额外承担罚息、律师费等，接近19万元，并且被列入失信人名单。

　　这一消息引发网络热议，不少在燕郊购房者在网络上表示，自己买的房子，还没拿到房产证，相比购房时售价已经跌去几十上百万不等。

　　在燕郊居住多年的申兵（化名）告诉中新社国是直通车记者，自己身边断供案例并不多，但如果在房价高点、加高杠杆入市，房价下跌确实会面临巨额亏损。目前燕郊二手房价大约在每平方米1.5万元至2万元左右，相比高点确实已经跌去近一半。

　　此外，近期燕郊大量法拍房也被曝出拍卖价格远低于当时的购入价。这两年，更是时常听到燕郊房主“免费”送房的新闻：只要继续还房贷，房子直接过户不要钱。

　　燕郊，还能买房吗？

　　其实，2018年的大幅调整之后，近几年，燕郊多数小区二手房价基本处于横盘状态。但楼市预期仍未转暖。

　　中原地产研究中心提供的数据显示，2021年11月份，燕郊商品住宅成交516套，成交套数环比下降3%，同比下降11%。成交均价为每平方米1.85万元，环比下降7%。目前房价还处于2020年以来的低位。

　　既然房价已经跌去不少，能在燕郊买房吗？

　　主要看两点：第一，燕郊当地产业和公共配套能不能跟得上，以及京冀一体化的程度。完善的产业才是人们选择到一个地方居住、生活的关键。此外，孩子上学、家人就医、休闲娱乐等都需要发达的公共配套才能满足。如果没有这些，光靠来自北京的外溢需求是很难推动楼市持续发展的。当然，这些配套要跟上是个长期的过程，不可能一朝一夕就实现。

　　申兵说，在燕郊的生活还算方便，但最大的问题还是通勤时间太长。他每天往返北京工作地的时间大约在4-5个小时，如果遇上疫情因素，需要检查，时间可能更长。这让他在工作之外，难有其他时间，影响生活质量。

　　去年6月份，北京轨道交通M22号线河北段工程在燕郊正式开工建设。通地铁之后，燕郊到北京的通勤时间有望缩短，燕郊部分楼盘的吸引力将有所提升。

　　第二，限购政策是否会放松。虽有地铁“加持”，但通车仍需一定时间。短期来看，北京外溢需求如果不能进入燕郊楼市，那么想要房价重回高位，恐怕很难。