北斗观察网 | 上海杨浦区：破解老小区物业管理难题有新招

光明日报记者 颜维琦

　　物业管理也能“团购”？

　　近日，记者在上海市杨浦区定海路街道采访了解到，该街道选取辖区内12个位置相近、问题典型的老旧小区作为试点，创新推出“团购物业”模式，成功引入一家物业公司，实现物业服务从“兜底型”向“规范型”升级，走出一条非财政托底的老旧小区治理新路径。

　　物业治理是基层社会治理的关键环节，直接关系居民幸福感与获得感。对于老旧住宅密集的定海路街道来说，物业管理是一道难解的题——“街道现有66个住宅小区，超七成的住宅小区是2000年前建成的，深陷‘老、小、散’（老旧弱、规模小、分布散）难题，其中31个小区长期依赖托管物业托底管理。在物业费低、收缴率低以及政府不得不‘基础兜底’的管理现状中，逐渐形成不少难以调和的矛盾。”定海路街道办事处主任胡坚勇告诉记者。

　　老小区物业管理的“死循环”能否破解？如何走出服务缺位、成本失衡、治理低效的现实困境？2025年年初，上海在全市范围启动党建引领物业治理攻坚行动，定海路街道党工委深入调研后，决定试点“团购物业”，探寻破局之道。

　　定海路街道党工委书记李荣介绍，今年6月，街道全面启动该项工作，同步委托第三方专业机构进行评估。随后，组建攻坚专班，开展“一小区一策略”精准宣传，召开20余场居民座谈会，和居民面对面算清服务对比账、成本效益账和长远利益账。今年8月，试点小区召开物业选聘业主大会，平均参与率达92.65%，同意率超77.94%。在房管部门的指导下，12个试点小区整合为11.2万平方米的物业服务综合体，变分散零单为规模订单，并创新“一本标书管全域”招标模式。

　　定海路街道遇到的物业之难，也是全国很多城市“老、小、散”小区面临的共性问题。在中国浦东干部学院基层党建研究中心主任吴涛看来，老旧小区的物业难题，核心是“质价失衡”的结构性矛盾。以定海路街道为例，0.18元/平方米的月物业费撑不起基础服务，而居民对涨价的敏感度又让物业企业陷入“低价亏损、涨价难推”的困境。

　　而定海路街道的关键突破，在于用团购思维激活了规模效应——将12个分散小区整合为11.2万平方米的服务综合体，变零单采购为规模订单，既让专业物业看到了市场空间，也让居民以0.6元至0.8元的合理价格享受标准化服务。

　　成功“团购物业”后，定海路街道通过“微网格”集约化管理，构建起街道统筹、居民区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职能部门指导的“六位一体”治理体系；同步搭建连片小区管理数据库，整合房屋安全检测、物业缴费、设施报修等功能，并建立动态考核机制。

　　如今，试点小区物业服务实现标准化覆盖，楼道环境焕新、公共设施完好、服务响应及时，居民满意度大幅提升。

　　《光明日报》（2025年12月18日 10版）